Zvažujete koupi družstevního bytu? Chcete se dozvědět základní rozdíly mezi byty v osobním vlastnictví a družstevním bydlením a dále jaké náležitosti jsou s družstevní bydlením spojené?
Mimo bytů v osobním vlastnictví, které vlastní konkrétní fyzická nebo právnická osoba, lze rovněž na realitním trhu nalézt družstevní byty.
Družstevní byty nejsou majetkem konkrétních fyzických osob, ale zpravidla majetkem bytového družstva. Osoba žijící v družstevním bytě tak není přímo vlastníkem bytu, ale zvláštním druhem nájemce. V případě nákupu družstevního bytu je totiž předmětem převodu družstevní podíl v bytovém družstvu, ze kterého vlastníkovi podílu plynou určitá členská práva, a to většinou zejména právo nájmu konkrétního bytu (toto právo však nemusí být s podílem vždy spojeno). Převodem vlastnického práva k družstevnímu podílu tak nedochází ke změně vlastnického práva k bytové jednotce, která nadále zůstává majetkem družstva.
V souvislosti s převodem družstevního podílu tak nedochází k žádným změnám v katastru nemovitostí. Mezi převodcem a nabyvatelem je uzavírána smlouva o převodu družstevního podílu. Právní účinky převodu družstevního podílu nastávají až dnem doručení smlouvy o převodu bytovému družstvu. Pokud nechcete družstvu předkládat smlouvu obsahující finanční detaily transakce, je možné smlouvu rozdělit do dvou částí a bytovému družstvu předložit pouze tu část, která bude upravovat pouze převod vlastnického práva k podílu bez uvedení kupní ceny. Při převodu družstevního podílu doporučujeme rovněž uhradit kupní cenu prostřednictvím úschovy, aby bylo zaručeno, že smlouva nabude účinnosti a bude družstvu ve stanovené lhůtě řádně doručena.
V rámci převodu je dále třeba se seznámit s pojmem anuita, tedy nesplacenou částí tzv. dalšího členského vkladu. Tato částka nejčastěji vznikla v souvislosti s rekonstrukcí nebo výstavbou bytového domu a je vlastně dluhem, který bytové družstvo splácí prostřednictvím svých členů. V rámci převodu družstevního podílu tak musí být anuita rovněž vypořádána, přičemž povinnost ji splácet přechází na nabyvatele družstevního podílu. Při pořizování družstevního bydlení je tak nutné zjistit, jaká je výše případné anuity, jak vysoké jsou pravidelné platby, v jakém časovém intervalu jsou hrazeny a kdy dojde k jejímu splacení.
Před koupí družstevního podílu doporučujeme důkladně prověřit bytové družstvo a jeho stanovy. Mohou v nich být stanoveny podmínky týkající se převodu podílu (např. že podíl nelze nabýt do spoluvlastnictví nebo že vlastnické právo k podílu může nabýt pouze fyzická osoba, nikoliv právnická). Stanovy rovněž mohou stanovit podmínky, za kterých vznikne členovi právo nájmu bytu nebo nad rámec zákona stanovit podmínky pro vyloučení člena družstva v případě porušení členských povinností. V této souvislosti je třeba pamatovat na to, že v případě vyloučení z družstva vlastník podílu ztrácí právo nájmu k bytu a možnost v bytě dále bydlet.
Pokud nabyvatel pořizuje byt jako investici, je třeba rovněž prověřit, zda bytové družstvo bude s podnájem bytu další osobě souhlasit. Jestli je tedy byt pořizován za účelem pronájmu, je třeba tuto skutečnost před realizací transakce ověřit. V případě neudělení souhlasu totiž byt nelze pronajmout.
Ve stanovách však mohou být ukotveny i další podmínky užívání bytu nebo zákazy s ním spojené. Před uzavřením smlouvy o převodu obchodního podílu tak důrazně doporučujeme stanovy konkrétního bytového družstva prostudovat a vyhodnotit uvedená rizika.
V případě nákupu družstevního bydlení Vám tak můžeme poskytnout komplexní právní služby od prověření bytového družstva a jeho stanov až po nastavení podmínek transakce včetně vypořádání anuity a úschovy kupní ceny.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o více informací, neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.