Správa společné věci
Další oblastí, které se věnuje tato série článků na téma „Spoluvlastnictví“, je část týkající se úpravy práv a povinností spoluvlastníků v rámci správy společné věci. Spoluvlastnictví věci je velmi častým institutem, kterým jsou upravena vlastnická práva, nicméně je na místě si uvědomit, že četnosti tohoto institutu adekvátně odpovídá množství sporů, které jsou s tím spojeny. Jak je tedy správa společné věci zákonem upravena, případně jak je vhodné blíže vymezit práva a povinnosti související s tím, jak se společnou věcí nakládat?
Správou společné věci se rozumí výkon vlastnického práva ke společné věci ze strany každého ze spoluvlastníků. Způsoby nakládání se společnou věcí jsou široké, přichází v úvahu právo společnou věc užívat, požívat, zatížit ji ve prospěch třetí osoby (například právem zástavním nebo zřízením věcného břemene v případě nemovité věci), společnou věc nebo její část pronajmout, věc zničit, prodat, darovat apod.
V zásadě je možné správu společné věci vykonávat ve třech režimech, a to:
- v zákonném režimu;
- v režimu dohody o správě společné věci;
- v režimu založeném rozhodnutím soudu.
Zákonný režim správy
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) koncipuje správu společné věci tak, že podle ust. § 1126 občanského zákoníku je každý spoluvlastník oprávněn a povinen k účasti na správě společné věci. Spoluvlastníci musí o způsobu správy společné věci vždy rozhodnout, přičemž hlasy spoluvlastníků při rozhodování se počítají podle velikosti jejich podílů, což zajišťuje, že rozhodnutí odráží váhu jednotlivých podílů.
Veškerá právní jednání týkající se společné věci zavazují všechny spoluvlastníky společně a nerozdílně. To znamená, že každý spoluvlastník má stejnou odpovědnost za závazky vzniklé v souvislosti se společnou věcí. Zákon rozlišuje druhy rozhodnutí podle jejich závažnosti, což v důsledku odpovídá tomu, že o jednotlivých typech rozhodnutí je potřeba, aby rozhodla většina s různými počty hlasů.
Rozhodování o běžné správě
Běžnou správou se rozumí například rozhodování o způsobu užívání společné věci, její údržba a úprava, rozhodování o určení správce společné věci nebo otázky spojené se zajištěním příjmů a výdajů souvisejících s pronájmem společné věci.
Běžná správa společné věci vyžaduje rozhodnutí prosté většiny spoluvlastníků. To nutně neznamená, že se všichni spoluvlastníci musí účastnit rozhodování, nicméně k právním účinkům jakéhokoliv rozhodnutí je vždy potřeba, aby byli všichni spoluvlastníci informováni o potřebě rozhodnout. Výjimkou z tohoto pravidla jsou naléhavé záležitosti, které vyžadují okamžité jednání.
Pokud nastane situace, že některý ze spoluvlastníků nebyl včas informován o potřebě rozhodnout o naléhavých záležitostech a pokud po něm nelze spravedlivě požadovat, aby takové rozhodnutí snášel, může takový opominutý spoluvlastník do třiceti dnů podat návrh soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky (tedy že jej k ničemu nezavazuje).
Rozhodování o významných záležitostech
K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Judikatura za důležitou změnu účelu společné věci považuje například důležité změny společné věci, které vyložila jako „případy, kdy dochází ať již k dočasné nebo trvalé změně ekonomického využití společné věci“.
V případě, že bude panovat neshoda spoluvlastníků ohledně významné záležitosti, tj. pokud nebude dosažena potřebná většina hlasů, může na návrh některého ze spoluvlastníků o uvedené záležitosti rozhodnout soud.
Speciální skupinou významných záležitostí jsou rozhodnutí, na jejichž základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a rozhodnutí, na jejichž základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let – v takovém případě je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.
Režim na základě dohody o správě nemovité věci
V případě, že si spoluvlastníci přejí vykonávat správu společné věci jinak, než jak stanoví občanský zákoník, mohou si sjednat odlišný režim správy společné věci. Tento postup lze samozřejmě nejvíce doporučit, neboť zákon nestanoví žádné požadavky pro obsahovou náležitost dohody o správě společné věci a spoluvlastníci jsou tak téměř neomezeni v nastavení mechanismů, kterými budou se společnou věcí nakládat. V úvahu přichází zejména úprava rozsahu práv a povinností jednotlivých spoluvlastníků, způsobu hlasování ohledně správy, podmínky pro volbu a odvolání správce společné věci a v neposlední řadě úpravu finančního vypořádání souvisejícího se správou společné věci. Vhodně zvolenou, individualizovanou a dostatečně konkrétní dohodou o správě nemovité věci mohou spoluvlastníci předejít spoluvlastnickým sporům, které s sebou nese poměrně strohá úprava zákonného režimu správy.
Formální náležitosti pro dohodu o správě společné věci zákon nestanoví, to však až na jednu výjimku, kterou jsou záležitosti týkající se nemovité věci. V takovém případě zákon vyžaduje, aby tato dohoda byla vyhotovena v podobě veřejné listiny (notářským zápisem), která se z důvodu materiální publicity zakládá do sbírky listin vedené katastrem nemovitostí. Důvodem pro tuto formu dohody o správě nemovité věci je zájem na ochraně třetích osob a sankcí za nedodržení této formy je absolutní neplatnost dohody o správě společné věci.
Režim založený rozhodnutím soudu
Posledním způsobem, jak mohou být upraveny právní poměry spoluvlastníků, je soudní rozhodnutí. Soud je oprávněn upravit poměry spoluvlastníků na základě žaloby některého z nich tak, aby poměry spoluvlastníků byly upraveny dle slušného uvážení a aby do budoucna bylo usnadněno jednodušší nakládání se společnou věcí. Dle judikatury se slušným uvážením rozumí takové rozhodnutí, které bude racionální, nebude bránit dalšímu pokojnému soužití spoluvlastníků a nebude mezi spoluvlastníky vyvolávat další konflikty.
Zákon předpokládá zejména následující situace, kdy bude soud rozhodovat o poměrech spoluvlastníků:
- Situace, kdy spoluvlastník byl opomenut při rozhodování o neodkladné záležitosti běžné správy rozhodování o významné záležitosti a svým návrhem vůči soudu se domáhá rozhodnutí, že takové rozhodování vůči němu nemá právní účinky;
- Situace, kdy spoluvlastník byl přehlasován většinou při rozhodování o významné záležitosti a svým návrhem vůči soudu se domáhá toho, aby soud rozhodl sám;
- Situace, kdy spoluvlastník byl přehlasován většinou při rozhodování o běžné správě nebo o významné záležitosti a svým návrhem vůči soudu se domáhá toho, aby toto rozhodnutí soud zrušil.
Z výše uvedeného je však zřejmé, že situace, při kterých rozhoduje na návrh některého ze spoluvlastníků soud, vyžadují podání žaloby vůči soudu a jedná se tedy o klasické sporné řízení, jehož účastníky budou vždy všichni spoluvlastníci a takové řešení je typicky časově a finančně náročné.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o vícero informací, neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
