Máte zájem o podrobnější regulaci podmínek využití určitého území? Řešením může být regulační plán.
Chcete určité území ve Vaší obci podrobněji regulovat, ať už z pohledu obce, nebo dotčeného vlastníka? V takovém případě může být pro konkrétní území pořízen regulační plán, případně územní plán s prvky regulačního plánu.
Regulační plán je nejpodrobnější územně-plánovací dokumentace, která se vztahuje pouze na určité části obce a umožňuje výrazněji ovlivnit budoucí charakter tohoto území. Přitom žádné právní předpisy neurčují, jaké prvky regulace musí nebo mohou být v regulačním plánu použity. Konkrétní způsob regulace je rozhodnutím projektanta na základě schváleného zadání, přičemž bere v úvahu jedinečnost řešeného území a cíl i účel regulačního plánu. Regulační plán však musí vždy respektovat nadřízenou územně-plánovací dokumentaci, včetně územního plánu. Vydání regulačního plánu, stejně jako vydání územního plánu, není podmíněno souhlasem dotčených vlastníků.
Jaký je rozdíl oproti územnímu plánu?
Územní plán řeší celé území obce a stanoví základní koncepci jejího rozvoje. Regulační plán se vztahuje pouze na vybrané části území obce a stanoví podrobnější podmínky pro využití jednotlivých ploch a pro umístění a uspořádání staveb. Přitom územní plán nemůže obsahovat prvky podrobnosti regulačního plánu. K regulačnímu plánu se nezpracovává vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj území ani zpráva o uplatňování.
Co lze prostřednictvím regulačního plánu regulovat?
Regulační plán může dát řešenému území řád a stanovit jeho jednotný, podrobný charakter. Současně může stanovit mantinely a jasná pravidla pro stavby, které budou v budoucnu v území umisťovány. V rámci regulačního plánu lze dále zajistit vznik a uspořádání veřejných prostranství, prostupnost územím pro pěší, zkoordinovat řešení technické a dopravní infrastruktury určité lokality a určit vedení inženýrských sítí a vjezdů na pozemky v řešeném území.
Regulační plán tak může pro určité území stanovit:
- počet bytových jednotek v budově,
- polohu a orientaci staveb vzhledem k ulici (uliční a stavební čára),
- vzájemné odstupy staveb,
- půdorysnou velikost stavby, výšku, objem a tvar stavby, tvar střechy, případně i požadavky na materiálové a barevné řešení staveb,
- údaje o kapacitě stavby,
- požadavky na ploty a jejich průhlednost,
- podmínky využití přízemí budov (např. pro obchody a služby).
Územním plánem lze stanovit obecnější podmínky pro využití území, například:
- minimální velikost stavebního pozemku,
- maximální zastavěnost a koeficient zeleně,
- podlažnost a výšku staveb,
- požadavky na odstavná stání,
- podmínky ohledně napojení na ČOV.
Územní plán nikdy nemůže obsahovat prvky podrobnosti regulačního plánu.
Územní plán s prvky regulačního plánu
Současně lze pořídit územní plán s prvky regulačního plánu, v rámci kterého jsou určité části řešeny v podrobnosti regulačního plánu. V takovém případě odpadá nutnost pořizovat pro vybrané území samostatný regulační plán, jelikož požadovaná podrobnost regulace je zanesena již do samotného územního plánu.
Pořízení územního plánu s prvky regulačního plánu může být vhodné zejména pro malé obce, které v případě potřeby podrobnější regulace určitého území nemusejí pořizovat zvláštní územně-plánovací dokumentaci. Prvky regulačního plánu je možné do územního plánu zanést i prostřednictvím jeho změny, není tedy nutné pořizovat celý nový územní plán. Pokud má obec zájem o zpracování územního plánu s prvky regulačního plánu, musí o tomto postupu rozhodnout zastupitelstvo v rámci svého rozhodnutí o pořízení územního plánu nebo jeho změny, a tato skutečnost musí být uvedena rovněž v zadání územního plánu.
Vhodně nastavenými podmínkami může regulační plán zajistit zachování určitých požadovaných rysů zástavby v konkrétním území a může přispět k tomu, aby regulované prostředí ve svém důsledku bylo příjemné a funkční pro život.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o více informací, neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
