V předchozích částech této série článků jsme se zaměřili na obecné otázky spoluvlastnictví, zejména na ideální spoluvlastnictví věci. Tato část se bude věnovat bytovému spoluvlastnictví, které se týká mnoha vlastníků bytových jednotek a přináší svá významná specifika.
Co je bytové spoluvlastnictví?
Dle § 1158 občanského zákoníku je bytové spoluvlastnictví definováno jako spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Tento typ spoluvlastnictví vzniká, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty.
Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci, které jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Hlavní rozdíl oproti ideálnímu spoluvlastnictví, kterému jsme se věnovali v předchozích článcích, spočívá v tom, že jednotka je samostatná nemovitá věc. Společné části nemovité věci zahrnují například pozemek, stavební části domu důležité pro jeho zachování a zařízení, která slouží k užívání bytů (např. výtah, schodiště). Společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (například terasy nebo předzahrádky).
Podíly na společných částech
Podíly na společných částech se podle nového občanského zákoníku mohou vymezit různými způsoby. Mohou být stanoveny jako stejné, nebo se určují se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu. Pokud nejsou určeny jinak, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Způsoby vzniku jednotek
Jednotky mohou vznikat následujícími způsoby:
- Výstavbou
Jednotka vznikne výstavbou, pokud se k tomu zaváží smluvní strany v souvislosti s výstavbou domu nebo jeho změnou. Dům musí být alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, že je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt je uzavřen obvodovými stěnami. Základní podmínky ohledně vzniku jednotek mohou být vymezeny ve smlouvě o výstavbě. - Rozhodnutím soudu
Jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.
- Zápisem do veřejného seznamu
Vlastník nebo osoba oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Prohlášením v tomto smyslu se rozumí prohlášení vlastníka, což je základní dokument, který určuje rozdělení pozemku (a domu, jenž je jeho součástí) na jednotlivé jednotky, a dále určuje základní podmínky pro správu domu a pozemku.
Náležitosti prohlášení vlastníka
Zákon stanoví minimální povinné náležitosti prohlášení vlastníka alespoň v následujícím rozsahu:
- Údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území
- Údaje o jednotce, zejména:
- Označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání.
- Určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky.
- Velikost podílů na společných částech.
- Práva a závady přecházející se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.
K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.
Prohlášení vlastníka by mělo dále obsahovat pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí. Občanský zákoník stanoví, že pokud vzniká rozdělením alespoň pět jednotek, z nichž budou alespoň čtyři ve vlastnictví čtyř různých vlastníků, musí být součástí prohlášení i stanovy společenství vlastníků jednotek s náležitostmi danými zákonem.
Rozdíly mezi právními režimy
Je však důležité uvědomit si, že výše vedená pravidla platí pro jednotky vymezené po 1. 1. 2014. Velké množství jednotek bylo však vymezeno ještě před 31. 12. 2013 podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů („zákon o vlastnictví bytů“). Ačkoliv na první pohled se tato změna nejeví pro vlastníky bytů jako podstatná, z právního hlediska s sebou přináší odlišné právní aspekty. Zda byla jednotka vymezena podle občanského zákoníku či zákona o vlastnictví bytů, lze zjistit z listu vlastnictví k dané bytové jednotce nebo nahlédnutím na stránky katastrálního úřadu (http://www.cuzk.cz), kde je tato informace uvedena jako „Typ jednotky“.
Důležitým rozdílem mezi uvedenými právními režimy je specifikace jednotky. U jednotky vymezené dle zákona o vlastnictví bytů je umístění vždy v budově, zatímco jednotka vymezená podle občanského zákoníku je zpravidla vymezena v pozemku. K jednotce vymezené podle zákona o vlastnictví bytů náleží také spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a případně na pozemku pod budovou. Jednotka vymezená občanským zákoníkem automaticky zahrnuje podíl na společných částech nemovité věci, které jsou vzájemně propojené a neoddělitelné.
Praktické rady pro vlastníky
I po více než deseti letech od účinnosti občanského zákoníku se často setkáváme s nesprávnou specifikací jednotek, zejména pokud klienti přichází se svépomocně připravenými smlouvami o převodu vlastnického práva. Tyto smlouvy často nesplňují zákonné požadavky na specifikaci jednotek, což vede k zamítnutí návrhu na vklad vlastnického práva.
Doporučení:
Při přípravě smluvní dokumentace k převodu vlastnického práva k jednotce důrazně doporučujeme konzultovat s odborníky, aby se předešlo nežádoucímu prodloužení řízení na katastru nemovitostí.
Máte-li zájem o více informací nebo potřebujete pomoc s přípravou smluvní dokumentace či prohlášení vlastníka, neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
