Od 1.7.2024 v plném rozsahu nabývá účinnosti nový stavební zákon č. 283/2021, Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, který mimo jiné upravuje odlišně proces odstraňování a dodatečného povolování „černých“ staveb.
Černá stavba dle nového stavebního zákona
Černou stavbou se dle nového stavebního zákona rozumí stavba, která zejména:
- je nebo byla prováděna bez příslušného povolení nebo v rozporu s ním,
- je nebo byla prováděna na základě zrušeného povolení,
- nevyžaduje povolení, ale je nebo byla prováděna v rozporu s právními předpisy,
- je nebo byla provedena v rozporu s územně plánovací dokumentací (včetně drobných staveb, které nevyžadují stavební povolení, ale jsou v rozporu s územním nebo regulačním plánem),
- nebyla dokončena v době platnosti povolení,
- byla postavena jako dočasná a u které uplynula doba trvání.
- a dále stavby specifikované v ust. § 250 odst. 1 nového stavebního zákona.
Černou stavbou je dle nového stavebního zákona podle okolností i část stavby nebo změna dokončené stavby, kdy změnou dokončené stavby se rozumí nástavba, přístavba i stavební úprava, při které je zachováno vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. Z uvedené tak vyplývá, že předmětem řízení o odstranění stavby, resp. jejím dodatečném povolení, může být i jakákoliv nepovolená změna stavby, i když vlastní stavba byla v minulosti provedena řádně v souladu se stavebním povolením.
Podmínky pro dodatečné povolení černé stavby
Dle nového stavebního zákona (ve smyslu ust. § 256 odst. 1) bude možné „černou“ stavbu dodatečně povolit pouze při kumulativním splnění následujících podmínek:
- povolovaná stavba nevyžaduje rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu;
- povolovaná stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu;
- stavebník uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek spočívající v tom, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním, byla-li uložena;
- pokud budou splněny podmínky stanovené v ust. § 193 nového stavebního zákona, které se týkají povolování stavebních záměrů ve standardním režimu.
Stanovením zákazu výjimek tak dochází ke zpřísnění dodatečného povolání staveb oproti stávajícímu režimu, když v rámci současné právní úpravy je možné dodatečně povolit i stavbu, která vyžaduje udělení výjimky z obecných požadavků na výstavbu. Aktuální právní úprava rovněž dodatečné povolení stavby nepodmiňuje uhrazením uložení pokuty za přestupek.
Současně nový stavební zákon umožňuje dodatečné povolení stavby v případě, kdy stavebník stavebnímu úřadu předloží souhlas vlastníků sousedních pozemků, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo může být dotčeno povolením výjimky. Pokud tedy sousedé udělí souhlas s dodatečným povolením stavby v případě, kdy by bylo nutné povolit výjimku, bude podmínka považována za splněnou. Je tak pravděpodobné, že udělení souhlasu ze strany sousedů bude podmiňováno zaplacením peněžní částky nebo poskytnutím jiného plnění, což v důsledku zvýší náklady stavebníka na dodatečné povolení stavby.
V původním znění nového zákona byla navíc uvedena podmínka prokázání dobré víry stavebníka při výstavbě „černé stavby“. Tato podmínka však na základě novely nového stavebního zákona odpadla a proces dodatečného povolení staveb tak byl alespoň částečně zjednodušen.
Odstranění stavby a řízení o jejím dodatečném povolení jako jedno spojené řízení
V souvislosti s řízením o dodatečném povolení stavby je třeba upozornit na skutečnost, že účinností nového stavebního zákona dojde ke spojení řízení o odstranění stavby s řízením o jejím dodatečném povolení. Žádost o dodatečné povolení stavby musí být dle nového stavebního zákona podána nejpozději do 30 dnů ode dne zahájení řízení o odstranění stavby. Pokud nebude žádost v této lhůtě podána, nelze dle zákona stavbu povolit. Současně pokud bude žádost o dodatečné povolení stavby zamítnuta nebo řízení zastaveno, nebude možné podat žádost o dodatečné povolení stavby znovu. Je tedy třeba si důsledně hlídat průběh správního řízení tak, aby stavba byla v rámci zahájeného řízení dodatečně povolena.
Lze tak uzavřít, že i když byla novým stavebním zákonem nakonec vypuštěna podmínka o prokázání dobré víry stavebníka při výstavbě černé stavby, v důsledku dojde stejně ke zpřísnění podmínek a celkového procesu dodatečného povolování staveb. Řízení o odstranění stavby a dodatečném povolení bude administrativně méně náročné, což přispěje k jeho urychlení. Je tak nutné, aby stavebník byl v řízení aktivní a dostatečně a včas hájil své zájmy v řízení.
Vzhledem ke shora uvedenému lze doporučit, aby vlastníci černých staveb, kteří mají zájem o jejich legalizaci, učinili příslušné právní kroky k dodatečnému povolení stavby před 1.7.2024. Po nabytí účinnosti nového stavebního zákona v plném rozsahu dojde ke zpřísnění podmínek pro dodatečné povolení staveb, postup legalizace černých staveb bude ztížen a rovněž dojde ke zvýšení horní hranice pokut za přestupky související s realizací černých staveb.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o vícero informací, neváhejte se na nás obrátit.
