Plánovací smlouvy uzavřené za účinnosti původního stavebního zákona jsou smlouvami inominátními, blíže jsme se jim věnovali v předchozím článku (odkaz zde). Účinností nového stavebního zákona plánovací smlouvy mění svou povahu a získávají veřejnoprávní charakter. Změnu charakteru plánovacích smluv bude třeba promítnout do vzoru samotných smluv a rovněž i do přijatých zásad spolupráce s investory. Povaha soukromoprávních smluv, které byly uzavřeny dle původního stavebního zákona, zůstane nedotčena a smlouvy zůstávají v platnosti. Dodatkem lze však upravit jejich charakter dle nového stavebního zákona.
Plánovací smlouva je dle nového stavebního zákona veřejnoprávní smlouva mezi stavebníkem na straně jedné a obcí, městskou částí hlavního města Prahy, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury na straně druhé. Dle důvodové zprávy okruh smluvních stran není konečný, kdy se smluvní stranou může stát i další subjekt (např. účastník řízení o povolení stavebního záměru).
Obsahem smlouvy je stanovení vzájemných povinností smluvních stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování sjednaným způsobem. Smlouva může dále obsahovat i úpravu práv a povinností osob v oblasti soukromého práva (např. podílet se na výstavbě a financování veřejné infrastruktury).
Se souhlasem všech stran může být plánovací smlouva postoupena, což dává developerům možnost se z realizace záměru vyvázat a např. projekt prodat, a to i společně s postoupením smlouvy, pokud s tím budou ostatní účastníci souhlasit nebo bude tento souhlas součástí smlouvy.
V zásadě lze rozlišovat mezi několika typy smluv. Prvním typem je plánovací smlouva vymezující práva a povinnosti v rámci povolovacího řízení, která slouží ke koordinaci záměru stavebníka s veřejnými zájmy obce, kraje nebo vlastníka veřejné infrastruktury v řízení o povolení stavebního záměru. Lze však doporučit, aby tato součinnost byla ve smlouvě konkrétně vymezena.
Druhým typem je plánovací smlouva ve věci územního plánování. Taková plánovací smlouva umožňuje zavázat obec nebo kraj k vydání územně-plánovací dokumentace nebo k tomu, že obec nebo kraj po sjednanou dobu nevydá nebo nezmění územně-plánovací dokumentaci nebo neučiní jiný úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění záměru. Současně umožňuje stavebníka zavázat k poskytnutí peněžního nebo věcného protiplnění za zhodnocení pozemku na základě vydání územního plánu, přičemž lze stanovit i účel poskytnutého protiplnění. Takovou smlouvu je obec zavázána postupovat v rámci procesu pořizování územního plánu tak, aby umožnila výstavbu zamýšleného stavebního záměru, který není možné za účinného územního plánu povolit.
Třetím typem jsou podmiňující plánovací smlouvy. Dle nového stavebního zákona je možné v územním plánu vymezit plochu, ve které je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. Územní plán v takovém případě stanoví obsah plánovací smlouvy, podmínky a lhůtu pro její uzavření, která nesmí být delší než 6 let od nabytí účinnosti územního plánu. Pokud smlouva není v těchto 6 letech uzavřena, stavebník k jejímu uzavření již není povinen.
Mimo podmíněné plánovací smlouvy je uzavření plánovací smlouvy dobrovolné, nikoliv povinné. Lze však uzavřít, že plánovací smlouvy poskytují důležitý právní nástroj pro koordinaci veřejných zájmů zejména obce nebo kraje a soukromého zájmu stavebníka na určitém využití konkrétního území. Uzavírání plánovacích smluv je tak žádoucí z důvodu respektování principu předvídatelnosti. Pokud obec uzavírala plánovací smlouvy před účinností nového stavebního zákona, doporučujeme původní vzory smluv upravit tak, aby respektovaly současný veřejnoprávní charakter smlouvy. Současně je třeba v tomto smyslu upravit i zásady pro jednání s investory.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o více informací, neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
