Základní otázky týkající se spoluvlastnictví
Spoluvlastnictvím se rozumí stav, kdy k jediné věci vykonává vlastnické právo více osob. V našem právním řádu existuje několik druhů spoluvlastnictví, nicméně v tomto článku bude blíže představeno podílové spoluvlastnictví, konkrétně ideální podílové spoluvlastnictví. Ideální podílové spoluvlastnictví znamená, že několik spoluvlastníků se podílí na výkonu práv a povinností vyplývajících ze spoluvlastnictví dle velikosti svých podílů. Podíl tedy vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Spoluvlastníci se navenek považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba.
Podstatou ideálního podílového spoluvlastnictví je (jak bylo již výše řečeno), že ačkoliv velikost podílu určuje míru účasti každého ze spoluvlastníků k celé věci, nelze vymezit konkrétní část věci, která by náležela konkrétnímu spoluvlastníkovi. Jako příklad lze uvést zemědělský pozemek ve spoluvlastnictví několika osob, kdy nelze určit, která část tohoto pozemku bude obhospodařována kterým spoluvlastníkem – jednoduše řečeno, každý ze spoluvlastníků má v takovém případě právo vysadit plodiny na celém pozemku, případně v jakékoliv jeho části, rozhodující přitom bude, jestli se na tom spoluvlastníci shodnou dle velikosti jednotlivých podílů.
Práva a povinnosti spoluvlastníků
Je nutno odlišovat vlastnická práva k podílu a spoluvlastnická práva k věci. V praxi toto není ze strany spoluvlastníků často rozlišováno a činí praktické problémy. Ve vztahu k vlastnictví podílu je tedy důležité si uvědomit, že každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu, což znamená, že vlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle – může jej prodat, zahrnout do dědictví, zatížit nebo požadovat jeho právní ochranu, to vše bez nutnosti součinnosti s ostatními spoluvlastníky. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků.
Vzhledem k věci jako celku se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a stejně tak s věcí nakládají. Každý spoluvlastník má právo k celé věci, ale toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Mezi konkrétní práva a povinnosti spoluvlastníků věci patří právo věc držet, užívat a požívat (brát si z ní plody, užitky) a libovolně s ní nakládat, dokonce i právo věc zničit (za předpokladu, že s tím budou souhlasit ostatní spoluvlastníci), právo podílet se na rozhodování o společné věci nebo právo požadovat vyúčtování správy se společnou věcí.
Velikost podílu
Velikost podílu každého ze spoluvlastníků vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. Pokud není určeno jinak, tak se dle zákonného nastavení má za to, že spoluvlastnické podíly jsou stejné.
Spoluvlastníci se mohou také dohodnout na velikosti podílů jinak, přičemž se dohoda bude řídit pravidly stanovenými pro převod podílu. Typickými právními skutečnostmi, které zakládají vznik spoluvlastnictví, jsou smrt zůstavitele (potvrzením dědictví), dohoda o založení spoluvlastnických vztahů, smlouva o společné koupi věci nebo společné zhotovení díla (například zhotovení stavby).
Specifická pravidla týkající se předkupního práva
Zejména u prvního z výše jmenovaných případů v praxi vznikají nemalé problémy při snaze nakládat s touto společnou nemovitou věcí, neboť se typicky jedná o situaci, kdy spoluvlastnictví vzniklo bez vůle jednotlivých spoluvlastníků (zejména dědictvím) a dohoda je mnohdy obtížná, respektive často spoluvlastníci ani nemají zájem na jakékoliv dohodě. Z toho důvodu zákon obsahuje určitá výjimečná pravidla zakládající zákonné předkupní právo spoluvlastníků k podílu, který se rozhodne jeden ze spoluvlastníků zcizit, a to:
a) Předkupní právo po vzniku spoluvlastnictví založeného pořízením pro případ smrti
Pokud bylo spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kdy spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti, a některý spoluvlastník převádí svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Toto předkupní právo se nevztahuje na případy, kdy spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku, manželu, sourozenci nebo přímému příbuznému. Účelem tohoto institutu je, aby v takto specifikovaných případech byla primárně zachována vůle zůstavitele, zanechat věc ve spoluvlastnictví dědiců. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.
Předkupní právo platí i v případě, že se podíl převádí bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu.
b) Spoluvlastnictví k zemědělskému závodu
Druhou situací je stav, kdy se převádí podíl k zemědělskému závodu, pokud spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Ostatní spoluvlastníci tak mají předkupní právo k podílu, případně i dědickému podílu. Neujednají-li si spoluvlastníci nebo spoludědicové, jak předkupní právo vykonají, mají opět právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Na rozdíl od předchozí situace ovšem není v tomto případě předkupní právo časově omezeno.
Závěr
Spoluvlastnictví přináší specifické výzvy spojené s právy a povinnostmi jednotlivých spoluvlastníků, která musí být pečlivě zvážena a respektována. Znalost základních pravidel a informací spojených se spoluvlastnictvím je nezbytná pro efektivní správu a nakládání se společnou věcí. V dalších částech tohoto tématu si blíže rozebereme otázky týkající se správy společné věci, způsoby vypořádání spoluvlastnictví a bytové spoluvlastnictví, neboť se jedná o oblasti, s nimiž se na nás klienti nejčastěji obracejí.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o vícero informací, neváhejte se na nás obrátit.
