Vypořádání spoluvlastnictví
Předchozí díly této série článků se zabývaly obecnými otázkami spoluvlastnictví a správou společné věci. Co ale nastane v situaci, kdy se jednotliví spoluvlastníci nedohodnou na otázkách týkajících se společné věci a některý z nich nechce nadále pokračovat ve spoluvlastnictví? Podle ustanovení § 1140 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen setrvat ve spoluvlastnictví, proto zákon přináší jasně stanovená pravidla pro jeho vypořádání.
Dohoda spoluvlastníků
Ustanovení § 1141 občanského zákoníku uvádí, že spoluvlastnictví se zrušuje primárně dohodou všech spoluvlastníků. Tato dohoda musí obsahovat způsob vypořádání. V případě nemovitostí nebo závodů je navíc vyžadována písemná forma dohody.
Vypořádání spoluvlastníků může proběhnout několika způsoby:
- rozdělením společné věci,
- prodejem společné věci a rozdělením výtěžku;
- převedením vlastnického práva jednomu či více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.
Omezení při rozdělování společné věci
Ustanovení § 1142 občanského zákoníku stanovuje, že pokud má společná věc sloužit k určitému účelu jako celek, její rozdělení není možné. Další zákonné omezení se vztahuje k zemědělským pozemkům, a to konkrétně omezení, které stanovuje, že zemědělský pozemek může být rozdělen pouze tak, aby vznikly pozemky, které jsou účelně obdělávatelné jak s ohledem na svou rozlohu, tak i k možnosti stálého přístupu. Výjimkou je situace, kdy je pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za jiným účelem, pro který by mohl být pozemek vyvlastněn. Další omezení dělitelnosti pozemků se však mohou nacházet i ve zvláštních právních předpisech, např. v zákoně o lesích.
Vypořádání spoluvlastnictví soudem
Pokud dohoda spoluvlastníků na vypořádání není možná, tak spoluvlastník, který nechce ve spoluvlastnictví setrvat, musí podat žalobu na vypořádání spoluvlastnictví k soudu. Soudní proces vypořádání je řízen zásadou „judicia duplex„, což znamená, že soud není vázán návrhem žádné ze stran a rozhodne podle svého uvážení (v mezích stanovených zákonem). Je zřejmé, že spoluvlastníci v soudním řízení budou muset velmi pečlivě zvažovat svůj procesní postup tak, aby soud na základě provedeného dokazování nevypořádal společnou věc v rozporu se zájmem některého z nich.
Soud při vypořádání spoluvlastnictví postupuje tak, aby věc byla rozdělena jedním z již uvedených způsobů, tedy:
- rozdělením společné věci,
- prodejem společné věci a rozdělením výtěžku;
- převedením vlastnického práva jednomu či více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.
Zákonné překážky a subjektivní újma
Existují zákonné překážky, které mohou rozdělení nebo zrušení spoluvlastnictví zabránit. Mezi tyto překážky patří nevhodná doba nebo újma byť i jednoho ze spoluvlastníků. Nevhodnou dobu je třeba posuzovat objektivně, například v případě přechodné cenové krize nebo očekávání zvýšení hodnoty pozemků. Na druhé straně újma je subjektivní překážkou a musí být posuzována z hlediska právního postavení a poměrů dotčeného spoluvlastníka.
Soudní ochrana a odklad zrušení spoluvlastnictví
Spoluvlastník se může bránit zrušení spoluvlastnictví žalobou na odklad zrušení spoluvlastnictví, pokud by zrušení spoluvlastnictví mohlo vést k majetkové ztrátě nebo vážnému ohrožení oprávněného zájmu některého ze spoluvlastníků. Soud může v takovém případě dobu trvání spoluvlastnictví prodloužit, nejdéle však o dva roky.
Reálné rozdělení a nedělitelnost věci
Soud musí nejprve zkoumat možnost reálného rozdělení společné věci, je-li to možné; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Pokud je rozdělení možné (zejména pokud jde věc rozdělit na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích), soud je však také povinen zohlednit, zda jsou spoluvlastníci ochotni nést náklady na toto rozdělení (například na nezbytné stavební úpravy v případě nemovité věci). Pokud žádný ze spoluvlastníků není ochoten tyto náklady vynaložit, musí být věc považována za nedělitelnou.
Reálné rozdělení není vyloučeno ani v případě, že výsledná společná věc bude užívána s určitým omezením oproti předchozímu stavu, nebo že by k nemovité věci musela být dodatečně zřízena věcná břemena. Nesouhlas žalované strany s konkrétním způsobem rozdělení nebrání soudu takové rozdělení provést, pokud nenavrhne lepší řešení respektující zájmy obou stran.
Přikázání věci za náhradu a veřejná dražba
Pokud rozdělení věci není proveditelné, může soud rozhodnout o jejím přikázání jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu, nebo nařídit její prodej prostřednictvím veřejné dražby. Při přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků může soud zohlednit různé faktory, jako je solventnost, dlouhodobá péče o věc, historické a rodinné vazby, údržba a provedené investice do společné věci.
V případě, že žádný ze spoluvlastníků nemá zájem o převzetí věci, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě. V některých případech může soud rozhodnout, že věc bude dražena pouze mezi spoluvlastníky.
Je zřejmé, že se jedná o komplexní proces, který vyžaduje pečlivé posouzení všech právních a faktických okolností, aby bylo dosaženo spravedlivého a efektivního vypořádání spoluvlastnictví.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.
V případě, že budete mít v této souvislosti zájem o vícero informací, neváhejte se na nás obrátit.
