Specifika řízení o odstranění černé stavby vyplývající z nájemního vztahu

Za černé stavby se považují veškeré stavby, jejich změny či terénní úpravy prováděné bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu nebo v rozporu s ním. Bez ohledu na charakter a velikost nemovitosti může být stavba zároveň prováděna i jinou osobou než jejím vlastníkem, například nájemcem.

Jaký vliv má na vzájemné postavení smluvních stran skutečnost, že nájemcem realizované stavební úpravy jsou ve skutečnosti černou stavbou? Má význam, že stavebník černé stavby je odlišný od jejího vlastníka? Na tyto otázky Vám postupně odpovíme v několika příspěvcích, ve kterých se zvláštnostmi černé stavby realizované nájemcem budeme zabývat.

Černá stavba jako protiprávní jednání nájemce

Z veřejnoprávního hlediska představuje černá stavba vždy protiprávní stav, který lze v rámci správního řízení zásadně napravit:

1. dodatečným povolením stavby, nebo
2. odstraněním stavby (navrácením do původní podoby).

Pokud nájemce zároveň černou stavbu provedl bez vědomí, příp. dokonce proti vůli pronajímatele, došlo zároveň i k porušení povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu, které mohou vést k:

1. povinnosti nájemce uvést nemovitost do původní podoby na své náklady a/nebo
2. k ukončení nájmu ze strany pronajímatele.

Klíčový je postoj pronajímatele

Je však možné, že pronajímatel s provedenou stavbou souhlasí a přeje si její zachování. Souhlasný postoj pronajímatele je přitom podstatný nejen z hlediska nájemního vztahu, ale i pro průběh správního řízení o odstranění, resp. dodatečném povolení černé stavby.

Možné následky černé stavby realizované nájemcem

Černá stavba realizovaná nájemcem může dle daných okolností vyvolat následující veřejnoprávní následky předpokládané stavebním zákonem i soukromoprávní následky vyplývající z nájemního vztahu:

• nařízení odstranění černé stavby stavebním úřadem;
• uložení pokuty v přestupkovém řízení stavebním úřadem;
• povinnost nájemce uvést nemovitost do původní podoby na své náklady;
• ukončení nájemního vztahu pro porušení povinností nájemce;
• finanční kompenzaci za zhodnocení pronajímané nemovitosti.

V tomto příspěvku se zaměříme na první z výše uvedených, tedy na specifika řízení o odstranění černé stavby, která byla realizována nájemcem za trvání nájemního vztahu, a u které se tak osoba vlastníka stavby liší od osoby stavebníka.

Zahájení a průběh řízení o odstranění černé stavby a o dodatečném povolení stavby

• Pokud stavební úřad zjistí existenci černé stavby, má povinnost zahájit řízení o jejím odstranění.
• Povinné osoby mohou v takovém případě podat žádost o dodatečné povolení stavby, kdy odstranění černé stavby lze projednat až po negativním rozhodnutí o dodatečném povolení stavby.

Nájemce jako účastník zahájeného řízení

• Za podmínky souhlasu pronajímatele jako vlastníka nemovitosti může být řízení zahájeno přímo s nájemcem jako stavebníkem černé stavby.
• Takový postup bude pronajímatel preferovat zpravidla v případě, kdy s provedenými stavebními změnami nesouhlasí a předpokládá nařízení jejich odstranění stavebním úřadem.
• Pronajímatel však může být k této procesní variantě motivován, i pokud se zachováním stavebních úprav souhlasí, zároveň však nedisponuje informacemi a podklady, které je nutné uplatnit při projednávání dodatečného povolení stavby.

Souhlas pronajímatele s provedením stavby jako podmínka dodatečného povolení stavby – pozor na změnu v osobě pronajímatele

• Jakkoliv stavební zákon takovou povinnost výslovně neukládá, judikatura správních soudů dovodila nutnost předložení písemného souhlasu pronajímatele s provedením stavebních úprav jako podmínku projednání žádosti nájemce o dodatečné povolení stavby;
• Může však zároveň nastat situace, kdy v době od udělení souhlasu pronajímatele s provedením změn do rozhodování stavebního úřadu došlo k převodu vlastnického práva k pronajímané nemovitosti – v takovém případě nepostačí, že nový pronajímatel nevyvíjí aktivní snahu o navrácení nemovitosti do původního stavu, příp. že udělí nájemci souhlas ústně.
• Bez písemného souhlasu s provedením konkrétně vymezených změn nemůže stavební úřad žádost o dodatečné povolení stavby projednat.
• Odstranění černé stavby tak může být nařízeno i v případě, kdy jsou pronajímatel s nájemcem ohledně zachování stavebních úprav ve shodě – stavební úřad v takovém případě žádost nájemce o dodatečné povolení stavby odmítne, avšak může tak učinit až poté, co nájemce k doplnění písemného souhlasu pronajímatele marně vyzve.

Pronajímatel jako účastník zahájeného řízení

• Pronajímatel se také může rozhodnout, že svůj souhlas s účastenstvím nájemce neudělí a účastníkem řízení o odstranění, resp. dodatečné povolení černé stavby zůstane on sám.
• Takový postup může vyplývat z dohody nájemce s pronajímatelem, případně jej pronajímatel zvolí jako prevenci nečekaného procesního postupu nájemce (bez ohledu na to, zda usiluje o odstranění černé stavby, či její dodatečné povolení).
• Pronajímatel by měl však pamatovat na to, že přestože je v případě jeho nesouhlasného postoje se stavebními změnami nájemce dle občanského zákoníku povinen na své náklady vrátit nemovitost do předešlého stavu, při svém účastenství ve správním řízení je to právě pronajímatel, komu může být veřejnoprávní povinnost odstranit černou stavbu nařízena a může být proti němu stavebním úřadem vymáhána.

V případě, že řešíte podobné problémy, nebo jste nenašli ty správné odpovědi, je tu pro Vás tým M2A Partners. Neváhejte se na nás obrátit.

Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu ani návod pro konkrétní případ.