Část druhá – soukromoprávní následky černé stavby realizované nájemcem
Za černé stavby se považují veškeré stavby, jejich změny či terénní úpravy prováděné bez příslušného rozhodnutí stavebního úřadu nebo v rozporu s ním. Bez ohledu na charakter a velikost nemovitosti může být stavba zároveň prováděna i jinou osobou než jejím vlastníkem, například nájemcem.
Cílem dnešního příspěvku je zaměřit se na soukromoprávní aspekt černé stavby realizované nájemcem vyplývající z pravidel občanského zákoníku, konkrétně na:
- možnost pronajímatele vypovědět nájem při realizaci černé stavby;
- povinnost nájemce navrátit nemovitost při skončení nájemního vztahu do původní podoby;
- právo nájemce žádat po pronajímateli finanční kompenzaci za realizaci černé stavby, která vedla ke zhodnocení předmětu nájmu.
Nedostatečné stavební povolení jako jediný důvod pro výpověď nájmu pronajímatelem?
Představme si situaci, ve které stavební úřad zahájil řízení o odstranění černé stavby realizované nájemcem, příp. již ve věci rozhodl a stavba má být odstraněna. Z pozice pronajímatele se může jevit jako samozřejmé, že v takovém případě může zároveň s nájemcem ukončit i nájemní vztah.
Je důležité si však uvědomit, že pro posouzení možnosti ukončení nájemního vztahu jsou relevantní jen soukromoprávní povinnosti nájemce vyplývající z nájemního vztahu. Jakkoliv může mít jediné jednání nájemce povahu správního deliktu i porušení povinností z nájemního vztahu, pronajímatel není oprávněn ukončit nájemní vztah s nájemcem jen z důvodu porušení stavebního zákona, aniž by zároveň specifikoval konkrétní porušení soukromoprávních povinností nájemce. Z judikatury Nejvyššího soudu České republiky [1] vyplývá, že pro posouzení plnění povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu bude relevantní především postoj pronajímatele k realizované černé stavbě, vliv stavby na užívání nemovitosti dalšími nájemci (např. existence nadměrného hluku či nečistot), užívání nemovitosti v souladu s nájemní smlouvou, příp. zvláštní ujednání stran v případě nájmu prostor sloužících k podnikání (viz dále).
Rozdílné postavení nájemce bytu a prostor sloužících k podnikání
Z hlediska možnosti ukončení nájemního vztahu po realizaci černé stavby nájemcem je podstatné, zda jde o nájem bytu, či prostor sloužících k podnikání.
Rozdílné postavení vyplývající z ochrany nájemce bytu jako slabší smluvní strany se projevuje tím, že zatímco v případě nájmu prostor sloužících k podnikání si smluvní strany mohou výpovědní důvody ujednat dle vlastní vůle, nájem bytu lze nájemci vypovědět jen z taxativně vymezených zákonných důvodů, mezi které patří hrubé porušení povinností vyplývajících z nájmu.
Může nájemce požadovat finanční vyrovnání za zhodnocení nemovitosti i v případě úprav na nemovitosti provedených v rozporu se stavebními předpisy?
Při splnění zákonných podmínek se může nájemce při skončení nájmu o pronajímateli domáhat kompenzace ze zhodnocení předmětu nájmu v důsledku provedených stavebních změn.
Pro posouzení oprávněnosti nároku nájemce budou opět relevantní pouze okolnosti vyplývající z nájemního vztahu, konkrétně zda
i) pronajímatel udělil k provedení stavebních změn svůj souhlas,
(ii) smluvní strany si vyrovnání nevyloučily v nájemní smlouvě a
(iii) došlo k faktickému zhodnocení pronajímané nemovitosti.
Za určitých okolností je tak možné, aby se nájemce po pronajímateli úspěšně domáhal finanční kompenzace za provedení černé stavby.
Odhlédneme-li od možnosti náhrady škody vzniklé pronajímateli v důsledku rozhodnutí stavebního úřadu v souvislosti s provedenou černou stavbou, výše uvedený případ se bude zpravidla týkat stavebních úprav, u kterých jejich rozpor se stavebními předpisy nebyl objeven, či došlo k jejich dodatečnému povolení v souvislosti s řízením o odstranění černé stavby.
Povinnost nájemce odstranit stavební úpravy provedené bez souhlasu
pronajímatele
- Pokud pronajímatel neudělil souhlas s prováděním stavebních změn, při skončení nájmu vzniká nájemci povinnost předmět nájmu uvést do původní podoby, a to na vlastní náklady.
- Nezáleží na tom, zda nájemce zároveň jednal v rozporu se stavebním zákonem, či za jakých okolností došlo k ukončení nájemního vztahu.
Význam souhlasu pronajímatele s prováděním stavby – změna v osobě
pronajímatele není překážkou
-
Vznik popsaných soukromoprávních následků realizované černé stavby ovlivňuje především postoj pronajímatele, který je tak pro nájemce klíčový.
-
Souhlas pronajímatele s provedením změn na předmětu nájmu je přitom nutné odlišit od souhlasu, který nájemce dokládá v rámci řízení o dodatečném povolení stavby (viz minulý příspěvek – Černá stavba realizovaná nájemcem I.). Jakkoliv je možné, aby jediný dokument byl zároveň souhlasem dokládaným v řízení o dodatečném povolení stavby i podmínkou pro vznik právních následků vymezených v tomto příspěvku, zákonné náležitosti se mírně odlišují.
-
Na rozdíl od souhlasu dokládaného v rámci řízení o dodatečném povolení stavby není pro vznik soukromoprávních následků především nutné, aby si nájemce musel v případě převodu vlastnického práva k pronajímané nemovitosti opatřovat i souhlas nového pronajímatele.
-
Dalším podstatným rozdílem je, že souhlas pronajímatele dle občanského zákoníku nemusí vždy obsahovat konkrétní prováděné stavební změny. Jakkoliv lze pro vyloučení případných výkladových nejasností vyšší míru konkrétnosti vždy doporučit, pro vznik výše popsaných soukromoprávních následků realizace černé stavby nájemcem v zásadě postačí, pokud je souhlas udělen generálně, tedy ke všem změnám prováděným na dané nemovitosti.
-
Na generální souhlas pronajímatele se však nájemce nemůže spoléhat za všech okolností, a to především při obraně proti ukončení nájemního vztahu pronajímatelem. Pokud nájemce například realizuje černou stavbou představující bezpečnostní riziko pro ostatní nájemce, bude se s ohledem na další okolnosti pravděpodobně jednat o porušení povinností nájemce vyplývajících z nájemního vztahu bez ohledu na udělený generální souhlas pronajímatele se stavebními změnami.
V případě, že řešíte podobné problémy, nebo jste nenašli ty správné odpovědi, je tu pro Vás tým M2A Partners. Neváhejte se na nás obrátit.
Tento článek je pouze informativní a nepředstavuje právní radu pro konkrétní případ.
[1] Např. rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 15.7.2010, sp. zn. 26 Cdo 2313/2009, ze dne 22.4.2004, sp. zn. 26 Cdo 85/2004 či ze dne 4.3.2005, sp. zn. 26 Cdo 291/2004.
